SOCIEDADE EMPRESÁRIA DE PEQUENO PORTE:

PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 30.409.250/0001-40, com sede e domicílio na Av. Tancredo Neves, nº 450 Edf. Suarez Trade, 11 Andar sala 1101, Caminho das Arvores, Salvador, Bahia, CEP 41.820-020, com seus atos constitutivos devidamente registrados na Junta Comercial do Estado de Bahia, neste ato representada nos termos dos seus documentos societários. A empresa pode ser contatada através do telefone (71) 3164-7000.

SETOR DE ATUAÇÃO E HISTÓRICO:

A PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA é uma empresa constituída em 09/05/2018 especificamente para o desenvolvimento do empreendimento Palazzo Rio Vermelho, em Salvador/BA. A mesma é controlada L N R S – PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS EIRELI, empresa de participações, a qual carrega a denominação BRL INCORP para os projetos de desenvolvimento imobiliário.

A BRL Incorp atende a demanda por residências e espaços comerciais, buscando diferenciação através da qualidade e criatividade nas soluções ofertadas ao cliente imobiliário. Traz no seu DNA a solidez de um grupo econômico com 40 anos de atuação no ramo industrial (Barbosa&Barbosa), aliado à força e experiência de profissionais com ampla vivência em grandes empresas do mercado imobiliário. Selecionando parceiros, projetos, e tecnologia, busca entregar aos seus clientes o melhor produto e a melhor experiência.

SOCIEDADE E ADMINISTRADORES:

O capital social da empresa é de R$ 1.912.010,00.921.845-20).

RAFAEL DAVID BARBOSA é empresário, natural da cidade de Salvador/BA. Empresário baiano, com atuação há mais de 20 anos no ramo de fabricação de postes (Barbosa&Barbosa/Technofix), pré-moldados (Iluminar), estruturas metálicas (Global), tecnologia (Modulus One, ConstruCode, Sivirino e Rede+) e participações (LNRS). Desde 2018 administrador da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA / BRL INCORP atuando desde então como Diretor Executivo.

RAFAEL SANTOS RIOS é Administrador de Empresas (UFBA) com especialização em Finanças (FIPECAFI/USP) e Gerenciamento de Projetos (UFRJ). Exerceu atividades de Estruturação Financeira e Incorporação Imobiliária em diversos projetos que totalizaram mais R$ 2 BI em VGV. Ao longo de 11 anos atuou em empresas como  Odebrecht Realizações, Construtora Norberto Odebrecht e Ambev. Desde 2018 sócio-gestor da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA / BRL INCORP, atuando desde então como Diretor Financeiro e de Planejamento.

A PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA é controlada pela L N R S – PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS EIRELI (CNPJ 08.233.193/0001-32), que possui 99,99% das suas quotas).

Para saber mais sobre a empresa e o empreendimento acesse o site http://www.palazzoriovermelho.com.br

A OFERTANTE:

A ofertante, PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, utilizará o dinheiro captado através da presente oferta exclusivamente para construção do empreendimento PALAZZO RIO VERMELHO, a ser construído na cidade de Salvador/BA. A incorporação imobiliária, que tem por objeto este empreendimento, está submetido ao Regime de Afetação nos termos da Lei 4.591/64. Desta maneira, os recursos provenientes de adquirentes e financiadores serão depositados diretamente em uma conta bancária exclusiva do empreendimento, o que garante a utilização dos recursos para o fim previsto.

O empreendimento teve o seu lançamento e abertura de vendas no dia 10/11/2018, tendo até o dia 31/12/2018 vendido 16 das suas 38 unidades, representando cerca de 49,0% da área privativa do empreendimento. Os recursos captados na oferta serão utilizados para complementar a execução das obras, até que se atinja o avanço mínimo de construção (20%) para a liberação do financiamento bancário. A projeção é de que o montante captado via plataforma seja equivalente a cerca de 5,33% do valor necessário para a totalidade da obra.

O EMPREENDIMENTO:

Propósito: captar recursos para desenvolvimento do empreendimento Palazzo Rio Vermelho

Destinação dos Recursos: Os recursos captados serão utilizados para a execução das obras do empreendimento. A terraplenagem e as fundações serão construídas com o dinheiro captado via crowdfunding.

Faturamento do Projeto Previsto para 2019*: R$ 8.369.115,00

Faturamento do Projeto Previsto para 2020*: R$ 3.553.200,00

Faturamento do Projeto Previsto para 2021*: R$ 2.559.900,00

Faturamento do Projeto Previsto para 2022*: R$ 0

Faturamento do Projeto Previsto para 2023*: R$ 0

O fato das unidades serem vendidas em sua maioria com pagamento parcelado faz com que a curva de ingressos/entradas esteja projetada conforme abaixo:

Ingressos do Projeto Previsto para 2019*: R$ 3.456.788,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2020*: R$ 3.803.270,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2021*: R$ 15.209.752,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2022*: R$ 0,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2023*: R$ 0,00

Faturamento / Ingressos Operacionais Mensais (LINK)

CRONOGRAMA PREVISTO:

Início das Vendas – Novembro de 2018

Previsão Início das Obras – Maio de 2019

Prazo Contratual de Entrega – Maio de 2021

Evolução Física das Obras em 31/12/2018 - 2% (limpeza do terreno, demolição do imóvel e finalização dos projetos de arquitetura)

OPERAÇÃO:

DOS FATORES DE RISCO DO INVESTIMENTO NA PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA:

Os fatores de risco do investimento na PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA não se limitam aos descritos abaixo:

1. Riscos associados ao investimento em cotas não conversíveis de emissão de sociedade empresária de pequeno porte

1.1. Riscos relacionado à liquidez: O retorno do investimento dependerá do Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento apurado em 30/08/2021. Este VGV é calculado com base no valor histórico de todos os Contratos de Compra e Venda assinados até esta data. Caso o investidor queira vender seus contratos de mútuo somente poderá negocia-los em mercado privado, o que pode resultar na dificuldade para os investidores interessados em alienar seus contratos de mútuo. Assim sendo, o investidor que adquirir os contratos de mútuo da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAdeve estar consciente de que estes possuem características peculiares e específicas quanto à liquidez do investimento, consistindo, portanto como um investimento de longo prazo;

1.2. Riscos relacionados à rentabilidade do investimento: O investimento em contratos representativos de dívida de uma empresa de pequeno porte através da BLOXS é uma aplicação de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do investidor dependerá do Valor Geral de Vendas (VGV) de cada operação. Poderá haver perda da totalidade do valor investido no caso de insucesso ou falência da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA;

1.3. Os valores mobiliários objeto desta oferta são emitidos de forma não escritural, ou seja, a sua guarda será de responsabilidade do próprio investidor;

1.4. O contrato de mútuo é apenas representativo de dívida e não dá, de forma alguma, direito de participação societária ao investidor. Não existe obrigação alguma de que a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAvenha a se tornar uma sociedade anônima;

1.5. Há possibilidade de descontinuidade das operações da plataforma, o que pode afetar a obtenção de informações sobre o empreendimento PALAZZO RIO VERMELHO e a empresa PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA após realizada a oferta;

1.6. O investidor tem o direito de desistir do investimento sem incorrer em qualquer multa ou penalidade durante o período de desistência.

2. Riscos associados ao investimento na PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA:

2.1. Antes de tomar uma decisão de investir na PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, os investidores devem, considerando sua própria situação financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil de risco, avaliar, cuidadosamente, todas as informações disponíveis;

2.2. Risco relativo ao valor mobiliário face à propriedade dos ativos: A propriedade de contratos de mútuo da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAnão confere aos seus investidores a propriedade sobre os imóveis ou direitos integrantes do patrimônio do mesmo, tampouco dos seus ativos financeiros;

2.3. Não existência de garantia de eliminação de riscos por parte da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA: A exposição do investidor aos riscos aos quais a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAestá sujeito poderá acarretar perdas para os investidores. Não há garantia de completa eliminação da possibilidade de perdas para a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAe para os investidores, especialmente nas hipóteses em que o mercado estiver em condições adversas.

2.4. Risco relacionado a prestação de informações: A empresa PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAnão é registrada na CVM e por isto pode não haver prestação contínuas de informações sobre a empresa e sobre o empreendimento por ela desenvolvido.

3. Riscos tributários:

O risco tributário consiste basicamente na possibilidade de perdas decorrentes de eventual alteração da legislação tributária, mediante a criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA ou seus investidores a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

4. Riscos associados ao investimento em ativos imobiliários:

4.1. De desapropriação: Há possibilidade de que ocorra desapropriação, parcial ou total, do imóvel que compõem os ativos imobiliários da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público;

4.2. De sinistro: Em caso de sinistro envolvendo a integridade física dos ativos imobiliários, os recursos obtidos pela cobertura dos seguros dependerão da capacidade de pagamento das companhias seguradoras contratadas, nos termos das apólices exigidas. Por outro lado, as coberturas contratadas poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices;

4.3. Relativos à atividade comercial: É característica das vendas sofrerem variações em seus valores em função do comportamento da economia como um todo. Deve ser destacado que alguns fatores podem ocasionar o desaquecimento de diversos setores da economia, principalmente em decorrência das crises econômicas, sejam elas oriundas de outros países ou mesmo do nosso, com reflexo na redução do poder aquisitivo em geral, ou até mesmo pela falta de segurança na cidade onde se situa o ativo imobiliário da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA, acarretando, por exemplo, redução nos valores das vendas ou na redução da velocidade de venda;

4.4. Jurídicos e relacionados a processos judiciais: Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou aprovados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual. Apesar de a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA e sua administradora tomarem todas as cautelas necessárias com relação aos processos judiciais nos quais a PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDALTDA figurará na qualidade de parte, existe o risco de que eventuais perdas em decorrência de tais procedimentos venham a superar os respectivos valores provisionados pela PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA;

4.5. Demais riscos: A PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDAe os ativos imobiliários também estão sujeitos a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos, tais como moratória, guerras, revoluções, alterações na política econômica, decisões judiciais, etc.

Em atenção ao Art. 19 da Instrução 588 da CVM, a qual disciplina o funcionamento das plataformas eletrônicas de investimento, a Bloxs informa que o administrador e sócio desta plataforma, Rafael Santos Rios, possui função executiva e participação societária de 0,01% na PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

A remuneração da BLOXS é paga exclusivamente pela empresa ofertante e tem valor equivalente a: uma taxa fixa de R$ 5.000,00 e 5% do montante efetivamente aportado pelos investidores através plataforma caso a oferta seja bem-sucedida.

Não incide taxa de administração nem de performance alguma sobre os rendimentos do investidor.

IDENTIFICAÇÃO:

BTR SERVIÇOS DE PLATAFORMA ELETRONICA E CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Av. Tancredo Neves, nº 2539, EDF CEO, Torre Londres, na cidade de Salvador, Estado da Bahia, inscrita no CNPJ sob nº 29.131.261/0001-22, contato@bloxs.com.br, www.bloxs.com.br, fone (71) 3501-3310.

OFERTA:

Total de 750 contratos de R$ 1.000,00.

Caso o investidor opte por valores acima de R$ 1.000,00, o mesmo receberá apenas um contrato com o somatório do valor investido.

CONDIÇÕES DE REMUNERAÇÃO DOS CONTRATOS:

Os contratos serão remunerados em função do seu VGV (Valor Geral de Vendas) apurado até o dia 30/08/2021. Este VGV é calculado com base no valor histórico de todos os Contratos de Compra e Venda assinados até esta data. O valor investido, adicionado à sua remuneração, será pago em até 7 dias após o vencimento do contrato.

PERIODO DE CAPTAÇÃO:

10/01/2019 a 28/02/2019. A data de início e fim da captação poderá variar conforme disponibilidade de contratos.

GARANTIAS:

A incorporação imobiliária, que tem por objeto este empreendimento, está submetido ao Regime de Afetação nos termos da Lei 4.591/64. Desta maneira, os recursos provenientes de adquirentes e financiadores serão depositados diretamente em uma conta bancária exclusiva do empreendimento, assim que finalizada a captação, o que garante a utilização dos recursos para o fim previsto.

TRIBUTAÇÃO:

O retorno que exceder o valor do principal será tributado como ganho de capital e serão tributados na fonte pelo emissor. A alíquota para o empreendimento PALAZZO RIO VERMELHO será de 15,0% sobre o ganho de capital.

Após análise dos dados apresentados pela empresa ofertante, conclui-se que o projeto é viável econômico e financeiramente. Sua margem líquida se encontra equiparada à de outros empreendimentos do tipo. 

A análise do rating da empresa/projeto avaliou os critérios de (i) Fatores Externos, (ii) Histórico Operacional, (iii) Análise Contábil/Financeira, (iv) Análise de Viabilidade do Empreendimento. Foi apurada nota 8,30 para um máximo de 10,00.

LINK: Análise de Viabilidade e Rating

INDICADORES FINANCEIROS DO INVESTIMENTO:

Margem Líquida do Projeto: 13,53%

ROI Estimada do Investidor: De 28,94% a 52,63% tendo como cenário base a expectativa de rentabilidade de 48,54% ao final dos 30 meses do Contrato.

TIR Estimada do Investidor: De 10,70% a 18,43% tendo como cenário base a expectativa de rentabilidade de 17,15% ao ano.

LINK: Memória de Cálculo – Expectativa de Rentabilidade

Conforme contrato, a empresa ofertante se obriga a devolver o capital nominal investido caso se apure rentabilidade negativa nos Contratos de Investimento.

ROI (Return Over Investiment ou Retorno sobre o Investimento): é o percentual de ganho bruto estimado para o projeto. Como exemplo, baseado no ROI esperado para este projeto, ao investir R$ 1.000 o investidor poderá ter um ganho de capital (lucro) de até R$ 526,30, além do principal investido.

TIR (Taxa Interna de Retorno): A TIR é a taxa que o investidor obtém em média em cada ano sobre os capitais que se mantêm investidos no projeto. Como uma ferramenta de decisão, a TIR é utilizada para avaliar investimentos alternativos. A alternativa de investimento com a TIR mais elevada é normalmente a preferida.

 LOCALIZAÇÃO:

O Palazzo Rio Vermelho está localizado na parte alta do bairro do Rio Vermelho, na cidade de Salvador/BA. Conhecido por seu charme, cultura e poesia, o Rio Vermelho é um bairro central e histórico, onde viveu por toda a sua vida o escritor Jorge Amado e diversos artistas baianos. Com facilidade de acesso e ampla variedade de serviço, é reconhecido por seus moradores e frequentadores como um local único para viver e os seus melhores momentos.

OPORTUNIDADE E MERCADO:

O Palazzo Rio Vermelho foi concebido pelo famoso arquiteto baiano Ivan Smarcevscki para um momento de retomada do mercado imobiliário baiano. Após profunda crise atravessada em função do momento econômico e da revisão do Plano Diretor da cidade, o mercado encontra atualmente um nível de estoque de imóveis novos extremamente baixo, chegando a patamares do ano de 2005 (Fonte: Ademi/BA).

O Palazzo Rio Vermelho reúne, em um só endereço, sofisticação, design e autenticidade. Uma rara combinação, que tem tudo para agradar até aos mais exigentes. São 38 apartamentos diferen­ciados, com unidades amplas de 1 quarto (suíte e varanda gourmet), 3 quartos (2 suítes), além de maravilhosas coberturas com uma vista mar simplesmente deslumbrante. Um empreendimento moderno e completo como o Rio Vermelho. Possuindo apenas 38 unidades, em torre única, oferece 4 tipos de apartamento, em metragens que variam e 50,7 m2 a 220,5 m2.

 OUTRAS INFORMAÇÕES:

Os dados financeiros e cronograma de obra, aqui apresentados são estimativas com base na experiência da PRV EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, proprietária do negócio.

A BLOXS realizou a análise de viabilidade dos números apresentados pelos empreendedores com base em empreendimentos similares do mercado para obter os dados de comparação.

Os valores mobiliários objetos da presente oferta serão negociados em mercado de balcão não organizado.

Os valores mobiliários objeto da presente oferta não serão negociados em bolsa de valores ou em sistema de mercado de balcão organizado, não podendo ser assegurada a disponibilidade de informações sobre os preços praticados ou sobre os negócios realizados.