SOCIEDADE EMPRESÁRIA DE PEQUENO PORTE:

DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 34.426.848/0001-07, com sede e domicílio Brasília/DF, no Setor de Postos e Motéis Sul, lote 225, S/N, Núcleo Bandeirantes, CEP 71.200-000 com seus atos constitutivos devidamente registrados na Junta Comercial do Distrito Federal, neste ato representada nos termos dos seus documentos societários.

SETOR DE ATUAÇÃO E HISTÓRICO:

DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA é uma empresa constituída em 11/07/2019 especificamente para o desenvolvimento do empreendimento moteleiro DROPS BRASÍLIA. A mesma é parte do grupo econômico da ZEAX EXPERTISE ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA.

A ZEAX atua com gestão de motéis. Sua história remonta a 1979 quando o antigo Bangalô Cabanas Motel foi inaugurado em Santa Maria/RS. Vinicius Roveda, sócio da Zeax começou a trabalhar no Bangalô Motel, no auge da crise, em 1994. Vivenciou a difícil realidade da queda do faturamento e da taxa de ocupação. Aos poucos, com recursos escassos, foi efetuando pequenas melhorias no empreendimento. Foram 11 anos de trabalho intenso e muito aprendizado. Em 2005, junto com sua sócia, Raquel Roveda, assumiram integralmente a gestão do empreendimento. Em 4 anos, o Bangalô Motel já faturava 5x mais e era mais eficiente. Os irmãos foram reconhecidos a nível nacional pela gestão profissional.

Este primeiro case de sucesso, deu origem, em 2011, à ZEAX Motéis, a primeira consultoria brasileira especializada em motéis. A ZEAX se tornou referência em consultoria e na publicação de estudos sobre o mercado brasileiro de motéis, tendo sido a primeira empresa a mapear o mercado em 2012. O modelo de negócio do Bangalô (foco em casais com relacionamento estável e excelência na gestão) foi o início da rede DROPS. Com a aprovação jurídica do modelo de franquia pela Associação Brasileira de Franquias – ABF, a ZEAX iniciou a expansão da marca DROPS, em 2016. Em 2017, a ZEAX inaugurou um outro modelo de motel, o Zaya Motel Premium. Um motel de alto padrão, localizado na SC-401, próximo às principais praias e ao pólo de empresas de tecnologia em Florianópolis/SC.

O foco atual da ZEAX é a expansão da marca DROPS, um modelo de negócio testado e que pode ser implantando em cidades com mais de 100.000 habitantes. Atualmente o grupo atua com motéis nos Estados do RS, SC, PR, DF, TO, MT, MG, BA e SP.

Mais informações: www.dropsmoteis.com.br | www.zeaxmoteis.com.br

SOCIEDADE E ADMINISTRADORES:

O Capital Social da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA é de R$ 300.000,00, não tendo ainda iniciado atividades operacionais. O Patrimônio Líquido da ZEAX, avalista da operação, é de R$ 2.936.221,51.

A administração da sociedade é exercida por RAQUEL STRAZZABOSCO ROVEDA, CPF 001.504.470-00. Raquel Strazzabosco Roveda atua no mercado de motéis há 13 anos. Com formação em turismo e hotelaria, teve passagens por redes hoteleiras. Agrega padronização operacional, organização e eficiência na gestão dos motéis, cuidando do dia-a-dia da operação.

MICHELLE ROVEDA, CPF 995.293.270-72, é sócia da SOCIEDADE EMPRESÁRIA.

VINCÍUS STRAZZABOSCO ROVEDA, CPF 809.191.620-53, sócio da ZEAX, atua no mercado de motéis há mais de 20 anos. Une experiência e conhecimento técnico, tendo cursado MBA em Marketing e em Direito Tributário na Fundação Getúlio Vargas. Consultor, publicou dezenas de artigos e estudos sobre o mercado brasileiro de motéis e é colunista da Revista O Moteleiro. Seu foco atual está na expansão da rede DROPS.

Brasília é a capital do Brasil, tem uma população estimada de 3.039.444 (IBGE, 2018) e conta com 39 motéis instalados na capital. A cidade tem um média de 77.934 habitantes/motel instalado. À título comparativo, Porto Alegre tem uma média de 21.740 habitantes/motel e Curitiba 46.757 habitantes/motel.

Em Brasília, a ZEAX celebrou em 22/05/19 um contrato de locação atípico de longo prazo (20 anos) onde irá assumir no dia 01/08/2019 a operação do Motel Castle. Este contrato foi cedido em 25/07/19 à DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA.

O objetivo é efetuar uma reforma completa no Motel Castle e transformá-lo em DROPS. O Castle é um motel localizado no Setor de Postos e Motéis Sul. Conta com 25 Suítes. Foi construído nos anos 90 para ser o melhor motel de Brasília. Todas as suítes contam com hidromassagem, sauna, teto retrátil e duas suítes tem piscina com área externa. É um motel que está com estrutura totalmente desatualizada e mesmo assim, consegue gerar um fluxo de caixa positivo (Receita em 2018 de R$ 1,4 milhões).

O fluxo de transformação do DROPS Brasília seguirá um modelo que já foi testado em outros motéis. No Castle, o motel será fechado por até 120 dias, período em que sofrerá um retrofit em todas as áreas e instalações, com o objetivo de ser reinaugurado já com a marca e padrão DROPS até o final de 2019.

O volume total investido será de R$ 1.500.000,00, com valores de R$ 300.000,00 a R$ 700.000,00 de capital próprio. Deste volume investido R$ 950.000,00 servirão para a reforma das suítes, R$ 180.000,00 para o retrofit da fachada, R$ 150.000,00 para atualização de áreas operacionais e R$ 220.000,00 para padronização através da marca DROPS e giro.

Segue abaixo faturamento da SOCIEDADE EMPRESÁRIA previsto para os próximos 05 anos:

2019 – R$ 191.400,00

2020 – R$ 2.656.800,00

2021 – R$ 3.321.000,00

2022 – R$ 3.653.100,00

2023 – R$ 3.653.100,00

2024 – R$ 3.653.100,00

Veja aqui o faturamento previsto com abertura mensal.

Quantidade de valores mobiliários objeto da oferta: 1.200

Descrição do valor mobiliário ofertado: Contrato de Investimento

Espécie: Mútuo

Classe: Não-Conversível

Preço unitário: R$ 1.000,00

Valor alvo máximo da oferta: R$ 1.200.000,00

Valor alvo mínimo da oferta: R$ 800.000,00

Data de início da oferta: 05/08/2019

Data de encerramento da oferta: 04/09/2019, podendo ser encerrada antes, caso se atinja o valor alvo mínimo da oferta.

Data de emissão do contrato: 11/09/2019, ou em até 05 dias úteis após o encerramento da oferta.

Este título não garante ao investidor direito a participação societária alguma nem tampouco direito a voto.

Este título é passível de livre cessão, desde que negociado exclusivamente de forma privada, através de assinatura de Termo de Cessão de Crédito.

PRAZOS DE PAGAMENTO DOS CONTRATOS:

A quantia investida será devolvida pela SOCIEDADE EMPREENDEDORA ao INVESTIDOR em 6 (seis) pagamentos semestrais a contar do dia 12/09/2019, conforme calendário abaixo:

i.          Pagamento de 7,42% (sete vírgula quarenta e dois por cento) da quantia investida até 10/03/2020;

ii.         Pagamento de 7,42% (sete vírgula quarenta e dois por cento) da quantia investida até 10/09/2020;

iii.        Pagamento de 7,42% (sete vírgula quarenta e dois por cento) da quantia investida até 10/03/2021;

iv.        Pagamento de 7,42% (sete vírgula quarenta e dois por cento) da quantia investida até 10/09/2021;

v.         Pagamento de 7,42% (sete vírgula quarenta e dois por cento) da quantia investida até 10/03/2022;

vi.        Pagamento de 62,90% (sessenta e dois vírgula noventa por cento) da quantia investida até 10/09/2022;

CONDIÇÕES DE REMUNERAÇÃO DOS CONTRATOS:

Os juros remuneratórios (encargos) serão pagos até o dia 10/09/2022. Os juros serão calculados mensalmente multiplicando-se a base de cálculo pela taxa de juros. A taxa de juros será definida pela média aritmética mensal do valor faturado pela SOCIEDADE EMPREENDEDORA, contado da data de emissão da primeira nota fiscal do empreendimento “Drops Brasília”, até o dia 31/08/2022, conforme critérios abaixo estabelecidos:

Critérios de Apuração da Taxa de Juros

i.          Faturamento médio mensal de R$ 0,00 (zero reais) a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) – 1,2% (um vírgula dois por cento) de juros remuneratórios;

ii.         Faturamento médio mensal de R$ 200.000,01 (duzentos mil reais e um centavo) a R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais) – 1,4% (um vírgula quatro por cento) de juros remuneratórios;

iii.        Faturamento acima R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais) – 1,6% (um vírgula seis por cento) de juros remuneratórios;

A base de cálculo será apurada mensalmente pelo: (i) valor investido, (ii) somados aos juros apurados até o mês anterior e (iii) descontados os valores dos pagamentos semestrais.

GARANTIAS:

DOS FATORES DE RISCO DO INVESTIMENTO NA DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA:

Os fatores de risco do investimento na DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA não se limitam aos descritos abaixo:

1. Riscos associados ao investimento em cotas não conversíveis de emissão de sociedade empresária de pequeno porte

1.1. Riscos relacionado à liquidez: O retorno do investimento dependerá do valor do faturamento da SOCIEDADE EMPRESÁRIA. Caso o investidor queira vender seus contratos de mútuo somente poderá negocia-los em mercado privado, o que pode resultar na dificuldade para os investidores interessados em alienar seus contratos de mútuo. Assim sendo, o investidor que adquirir os contratos de mútuo da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA deve estar consciente de que estes possuem características peculiares e específicas quanto à liquidez do investimento, consistindo, portanto como um investimento de longo prazo;

1.2. Riscos relacionados à rentabilidade do investimento: O investimento em contratos representativos de dívida de uma empresa de pequeno porte através da BLOXS é uma aplicação de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do investidor dependerá do valor do faturamento por parte da SOCIEDADE EMPRESÁRIA. Poderá haver perda da totalidade do valor investido no caso de insucesso ou falência da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA;

1.3. Os valores mobiliários objeto desta oferta são emitidos de forma não escritural, ou seja, a sua guarda será de responsabilidade do próprio investidor;

1.4. O contrato de mútuo é apenas representativo de dívida e não dá, de forma alguma, direito de participação societária ao investidor. Não existe obrigação alguma de que a DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA venha a se tornar uma sociedade anônima;

1.5. Há possibilidade de descontinuidade das operações da plataforma, o que pode afetar a obtenção de informações sobre o empreendimento DROPS BRASÍLIA e a empresa DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA após realizada a oferta;

1.6. O investidor tem o direito de desistir do investimento sem incorrer em qualquer multa ou penalidade durante o período de desistência (7 dias).

2. Riscos associados ao investimento na DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA:

2.1. Antes de tomar uma decisão de investir na DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA, os investidores devem, considerando sua própria situação financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil de risco, avaliar, cuidadosamente, todas as informações disponíveis;

2.2. Risco relativo ao valor mobiliário face à propriedade dos ativos: A propriedade de contratos de mútuo da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA não confere aos seus investidores a propriedade sobre os imóveis ou direitos integrantes do patrimônio do mesmo, tampouco dos seus ativos financeiros;

2.3. Não existência de garantia de eliminação total de riscos por parte da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA: Apesar da concessão de garantias, na modalidade aval, por parte da empresa ZEAX EXPERTISE ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA e por parte dos seus sócios (RAQUEL ROVEDA E MICHELE ROVEDA), a exposição do investidor aos riscos aos quais a DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA está sujeito poderá acarretar perdas para os investidores.

2.4. Risco relacionado a prestação de informações: A empresa DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA não é registrada na CVM e por isto pode não haver prestação contínuas de informações sobre a empresa e sobre o empreendimento por ela desenvolvido. As informações sobre o empreendimento estarão disponíveis com atualização minimamente trimestral através a plataforma de investimento coletivo BLOXS.

3. Riscos tributários:

O risco tributário consiste basicamente na possibilidade de perdas decorrentes de eventual alteração da legislação tributária, mediante a criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando a DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDALTDA ou seus investidores a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

4. Riscos associados ao investimento em ativos imobiliários:

4.1. De desapropriação: Há possibilidade de que ocorra desapropriação, parcial ou total, do imóvel que compõem os ativos imobiliários da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público;

4.2. De sinistro: Em caso de sinistro envolvendo a integridade física dos ativos imobiliários, os recursos obtidos pela cobertura dos seguros dependerão da capacidade de pagamento das companhias seguradoras contratadas, nos termos das apólices exigidas. Por outro lado, as coberturas contratadas poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices;

4.3. Relativos à atividade comercial: É característica das vendas sofrerem variações em seus valores em função do comportamento da economia como um todo. Deve ser destacado que alguns fatores podem ocasionar o desaquecimento de diversos setores da economia, principalmente em decorrência das crises econômicas, sejam elas oriundas de outros países ou mesmo do nosso, com reflexo na redução do poder aquisitivo em geral;

4.4. Jurídicos e relacionados a processos judiciais: Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico da DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou aprovados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual. Apesar de a DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA e sua administradora tomarem todas as cautelas necessárias com relação aos processos judiciais nos quais a DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA figurará na qualidade de parte, existe o risco de que eventuais perdas em decorrência de tais procedimentos venham a superar os respectivos valores provisionados pela DROPS MOTEL BRASÍLIA SPE LTDA;

A remuneração da BLOXS consiste em um percentual sobre o valor captado, caso a oferta obtenha sucesso, adicionado a um valor fixo. Não há cobrança de taxas sobre os rendimentos do investidor ou taxas administrativas. O pagamento da remuneração será feito exclusivamente pela Sociedade Empresária de Pequeno Porte para a plataforma abaixo identificada:

BTR SERVIÇOS DE PLATAFORMA ELETRONICA E CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Av. Tancredo Neves, nº 2539, EDF CEO, Torre Londres, na cidade de Salvador, Estado da Bahia, inscrita no CNPJ sob nº 29.131.261/0001-22, contato@bloxs.com.br, www.bloxs.com.br, fone (71) 3501-3310.

O retorno que exceder o valor do principal será tributado como ganho de capital e serão tributados na fonte pelo emissor. A alíquota para o empreendimento DROPS BRASÍLIA será de 15,0% sobre a remuneração auferida (juros).